​荔湾楼市，撑不起10万+？

荔湾楼市，撑不起10万+？

广州豪宅版图，将再次洗牌。

上周，海珠天斯地块被保利以4.4万/㎡的成交楼面价拿下，成为广州第八贵地块。

广州宅地Top10中，海珠独占6席，荔湾再无一席之地。

同时，还有粉丝犀利吐槽：

一样在珠江边，海珠区不管江景地价还是房价，都要远高于荔湾区。

这背后，又是何原因？

珠江南北，两极反转

城市发展，是一个奇妙轮回。

在2000年以前，以珠江为界，广州老城区又被划分为河南、河北，两地发展迥异，典型的北盛南衰。

迥异的什么程度呢？

彼时，河北城内的越秀、荔湾一带还是当之无愧的市中心，环市东、上下九一带，高楼林立、人流如织。

（2003年夏日的上下九广场 图源广州荔湾发布）

1999年，广州首条地铁全线开通。

其首通段就在荔湾，可见，当时政府对荔湾的重视程度。

图源广州地铁

而河南的海珠一带，还多是农田阡陌。

彼时，老广们还曾戏言，宁要河北一张床，不要河南一间房。

然而，斗转星移，天河北、珠江新城、琶洲、万博等一众新兴CBD崛起，城市中心也不断东移。

在一众新城的冲击下，荔湾越显落寞。

原先顶流商圈——上下九，人流大减、备受吐槽；广州第二CDB——白鹅潭发展难见起色、后劲不足……

反之，“河南”的发展却一路势如破竹。

云集了腾讯、阿里巴巴、唯品会、国美、小米等一众互联网巨头的琶洲CBD迅猛崛起，海珠发展也乘势腾飞。

奋进的海珠，垫底的荔湾

Real estate channel

片区价值，决定着楼市价值。

随着城市中心一路东移，荔湾、海珠的楼市迎来反转。

据克而瑞数据显现，自2012年以来，海珠一手房价明显反超荔湾，且两区间的差价越来越大。

由11年的4千+/㎡，到如今的1.4万/㎡。

如今，海珠房价一度与房价天花板之称的天河并驾齐驱，而荔湾却被远远甩开。

翻开近年土拍战况，两区的对比也越发明显：

来自中指院的数据显示，2016-2021年间，荔湾、海珠共计出让13宗涉宅地，新增宅地寥寥无几。

其中，荔湾平均楼面价2.2万/㎡，海珠为3.1万/㎡。

不仅是房价，两区的地价差价也明显拉开，即便同样坐拥一线江景，在区位加持下，海珠江景宅地的地价也远超荔湾。

一般而言，宅地地价，是片区价值的直接映射。

再加上先天江景资源，注定了土地属性会越来越贵，可以看到，即便在稀缺江景的加持下，全市宅地TOP10中被越秀、海珠、天河、白云四区包圆，而荔湾地价已被核心区域抛下。

这背后，又意味着什么？

对此，世联行市场研究院副院长崔登科犀利点评：荔湾楼市，已沦为广州核心区域的跟随者。

荔湾楼市，撑不起10万+？

关于荔湾楼市，一直褒贬不一。

有人质疑，荔湾撑不起10万+？也有人推崇，老西关的舒适宜居、广钢新城的升值潜力。

但荔湾沦为广州核心区域的跟随者，已是既定事实。

以江景盘为例：

在新房限价之下，海珠依旧有江景盘凭借区位+江景两大优势，备案价顽强突破9.2万+/㎡，成为当前的新盘标杆。

在11月底，保利天悦法拍房还以14.4万/㎡成交。

而反之荔湾，一线江景盘售价多在5-8万元/㎡左右，自珠江御景壹号的别墅产品售罄之后，能撑起10万+的新盘已基本绝迹。

如，被寄予厚望的广船某盘：

原先吹风10万+，但在上月中旬开盘时，该盘首推108-251平的3至5房，打出7.2万元/㎡任选的开盘价格，明显低于预期。

如今，放眼荔湾又有哪些板块、哪个项目撑得起撑得10万+呢？