​芜湖房价发展趋势

芜湖房价发展趋势

聊聊芜湖的二手房比较贵的原因，以及未来走势

1、大环境影响，省域副中心+南京都市圈+合肥都市圈大的定位，给芜湖设定了省内第二的目标，但是仔细想想芜湖的第二真的稳了么，省内的政策资源倾斜都倾向合肥了，根本就没有太多的资源倾向于省内其他城市，滁州的GDP快速飞起，已经给芜湖的第二很大压力，一不小心就要被赶超，被寄予更多厚望的芜湖要想坐实第二，赶追第一，这就像班里一个老师当着全班人的面对一个学生说，你是我们除了第一之外最优秀的，最有潜力学生，我现在选你当学习委员，你一定要努力挑起这个学习委员的重担，不要让大家失望。但是芜湖的劣势在哪，城区地域范围较小，人口总量较小，城市的规模最重要两个标准人口和GDP，这就说明芜湖的底子差，没有皖北城市的人口，也没有其他城市城区的大地域，那芜湖怎么办呢，必须大力扩张规模，发展建设，吸引外资，交通建设发展起来了，外资才能入场，外资入场，地域规模扩大才能吸引容纳更多的人口，所以芜湖目前处于一个极速扩张各种规模的城市，这是坐实第二以及迈入大城市一类标准的目标的必经之路。

2、城市的规模扩张靠什么，靠钱，那钱从哪来？我们刚才说了省内资源没有倾斜（省内目前都倾斜到合肥了），没有拨款，那芜湖只能以己养己，城区规模小，虽然有几个还不错的企业支柱，但是想快速融入长三角，快速实现城市规模扩张，需要的资金只能从地上出，这是小城发展的必经阶段，因为企业及其他产业的输出是基本定死少量的，想加速必然靠卖地，这也是芜湖为什么土拍一直走高不降的原因，不然南京一小时都市圈，合肥都市圈、三桥、巢马高速、过江通道、芜宣机场、大龙湾、城东、城南的道路修筑的资金哪里来？难道南京说建一小时都市圈，你说我不干我没钱，这就像一个底层人忽然混进了有钱人的圈子，你知道混进这个圈子未来肯定很赚钱，但现在一个有钱大佬说我带你干件大事需要投点钱，你说干还是不干，硬着头皮也得干，跟紧了大佬以后在圈子里坐稳了保准以后吃香的喝辣的啊！既然要干，那就得搞投资的钱，家长本来就不富裕钱还都给大儿子了，那只有砸锅卖地了，卖的越多，卖的越高那越好啊，我们说这个世界最大的骗局就是金融和房地产，所以芜湖邀请了什么万达，马云，小米......过来大龙湾考察，你看我这地方规划牛不牛逼，未来小陆家嘴，你们都来吧，这样我的造势吸引力就来了，企业要来了那就意味着就业就来了，人要来了，房地产一看人要来了，那紧跟着地产就跟进来了，人一看尼玛规划来了，企业来了，房产来了，以后牛逼了赶紧去置业，赶紧上车，良性循环才能起来。所以对于芜湖一个近几年突然风云突变的小城市，突然南进东拓北造成，高铁机场轻轨高速城际，这么大的扩张没有土地注入资金，推动的动力能来源于哪？由此地价推动了房价

3、内需增加：城市定位，发展规划成为吸引人口入场的内推力，二手房房价上涨它是市场行为，政府很难控制，业主说卖多少，你说政府还能把你压下去，除非他压制地价及新开发小区的房价，而且在政府推动地价的节骨眼上，他骑虎难下啊，一边要发展，那必然牺牲部分房价上涨的风险，但是我们又要说了，为什么二手市场能做到一呼百应，集体上涨，最主要的原因城市规模太小，可选择小区太少，一个小区涨了，就那么一小群大家就蜂拥而至了，你说在上海北京你一个小区喊我要涨价，喊的起来么，人太多声音太小，周边人看你还有可能觉得你是个大傻逼，耍噱头，城市的突然加速扩张正好也给了喊价的理由，一开始起来的都是住房，什么都没有，你看我这门口通了轻轨咱涨一波，你看我这规划了小学咱涨一波，你看医院，购物商业配套......，你想一下目前城市的规划好多基础的配套还是必须规划在内地，如果规划不了这些东西，那脑子肯定进水了，人为什么要买房，为了生活啊，你说开发了房子没有基本配套那房子的功能意义就失去了，而且现在的芜湖开发密度高，一个个小区的配套也被加速逐渐完善，一个个小区的长势推动了一波一波的小区。

4、为什么我们可以说芜湖的内需增加了，有些人说都是当地人自嗨自娱自乐，其实不是，从房子的成交量几近翻倍、房子的火爆程度和成交频率来讲这是一个不争的事实，芜湖的定位和加速崛起的速度已经给这个城市带来了人口吸引力，你想一下未来的芜湖大龙湾规划30年人口49万，以一家三口算，还有人有不止一套房子，那得需要多少房子，保守说12或十三万套房子得要吧，也就是说仅大龙湾一年要卖出去一万多套房子，一个月就要一千套，而对于现在芜湖每月的成交量，预示着这个城市的楼市火爆程度如果用股市来形容，可能未来几年出现小跌幅，但是大方向至少5-7年都是牛市。

5、如果你怀疑房价上涨是跟风的噱头，但是你仔细想想房价不就是相当于股市么，你说是人推动的还是房企推动的，还是政府推动的，我觉得都不是，政府没有推动房价的初衷，主要还是发展决定的，政府想发展，政策成了房市最大的利好，中国企业和人看什么，看政策，好政策来了，房产来了，谁不想以后生活在一个各种教育医疗就业等等资源丰富优良的城市，那人就来了，企业也来了。

6、如果问芜湖的房价会不会一直无厘头的上涨，个人观点：目前芜湖整体大涨的原因是发展的必经阶段，但是随着城市规模的不段扩大，房价的整体会呈现一个s型上涨的曲线，s型第一个拐点在配套开始阶段，这个时候楼盘刚交房完成，随着配套开始完善，加上周边土拍地价的影响也是房价上涨的最高峰，一些小区随着配套的基本完善它就会迎来曲线的第二个拐点，也就是房价基本稳定期。但是也会随着城市周边房价的开发轻微上调，目前认为芜湖曲线的最上面的拐点大致在两万，也就是6-7年后芜湖开发的小区只要配套基本完善了以后都可以达到二万的水平，越往市中心房价会逐渐递增，这个意思比如镜湖区的房子现在为二万，元亩塘为一万三，可能四五年后元亩塘配套完善后也达到了二万，二镜湖区大致是二万三四，等到三山那边到从八九千到一万五六，元亩塘可能从二万到二万三四，镜湖从二万三四到二万五六。